近年來，隨著“房住不炒”政策的逐漸深化，對于住房租賃市場的政策傾斜也愈發明確。公租房、保障性租賃住房和一批以盈利為導向的市場化長租公寓如雨后春筍般萌發。如今，長租公寓已經經歷過較為深度的洗牌和市場沉淀，盈利模式也日益成型。

　　仲量聯行數據顯示，開業6個月以上門店的平均入住率可達89%～95%；從經營的角度看，長租公寓和傳統酒店、服務式公寓產品具有相似性，都是現金流導向的產品。而不同點在于，長租公寓去掉了其他兩類業態的多數配套功能，只保留運營利潤率最高的客房部門，降低了整體運營成本，提高了回報率。

　　長租公寓重資產運營方表示，長租行業成本回收周期較長，因此單個項目的坪效便成為運營方的“必爭之地”，大城市較核心區位的項目尤甚。位于核心區位的長租公寓產品，在合理定位范圍內，會盡量優化單房面積，增加客房數量，提高經營坪效。

　　仲量聯行方面表示，結合投資運營角度來看，長租公寓品牌中大致可分為四類：中介系、房企系、酒店系和基金系。其中，中介系擁有獲客渠道優勢。有華南地區長租公寓運營者對記者表示，這種天然的獲客優勢不僅體現在長租公寓頭部品牌，一些從事中介起家的中小型長租公寓品牌同樣能夠獲得不錯的收益。此外，具有中介背景的長租公寓在項目選址上的敏銳度也相對較高。

　　此外，仲量聯行方面提及，房企系長租公寓在物業開發經驗和建造成本方面具備優勢，但面臨拿地指標和土地性質的要求；酒店系則善于依托長期運營管理經驗、經營成本管控、專屬銷售渠道等優勢，調整打造適合長租公寓的運管模式。

　　而基金系則對回報率要求較高，傾向于通過對核心區位的物業翻新改造獲得價值增值，控制投資規模，布局產品完整的生命周期，最終實現退出獲益。此類項目位置優越，產品多具有設計感，租金議價能力強。類似造價水平的中高端酒店運營毛利率大概在30%到40%，而長租公寓的這一數值則可能達到70%到80%。

　　仲量聯行發布的長租公寓報告顯示，投資人現階段關注的長租公寓投資市場依然聚焦在上海、北京、深圳及杭州等一線和新一線城市，重資產擴張模式正漸漸成為主流。

　　而在重資產擴張模式中，目前大部分的投資人(90%)都在考慮采用存量資產改造模式。據記者此前了解，重資產投入的長租公寓目前退出通道較為完善，市場的火熱境況下，廣州、深圳等一線城市長租公寓市場收并購行為也相當活躍。

仲量聯行中國區投資及資本市場業務負責人表示：“隨著國內長租公寓市場逐漸成熟，其空置風險將更低、資產表現也將更趨于穩定，預計資本化率會繼續向辦公樓等傳統商業資產靠攏。”